サービス付き高齢者向け住宅で起業

登録までの手続きに始まり、建設からサービス確率までの総合的マネジメントに重点を置き、地域社会の拠点となるための道筋を提示していきます。

計画立案から開設までの進め方
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計画立案から開設までの進め方

事業開始までの流れをまずフロー化する

サービス付き高齢者向け住宅運営をスタートさせるまでには、物件探しや新築・改修、登録手続きの他に、様々な工程があります。

一般の住宅ビジネスと異なり、サービスなどのソフト整備や地域の信頼を得るための下準備にも力を入れる必要があります。

工程に少しでも『抜け』が発生すると、オープン日程が遅れたり、入居者に大きな不都合を強いたりする可能性があります。

まず、計画の着手前に、事業開始までにすべきことのフローをしっかり作っておきましょう。 (さらに…)

事業ビジョンの構築(1)立地調査

全てのフローを動かす前に、「なぜサービス付き高齢者向け住宅を手がけるのか」「サービス付き高齢者向け住宅で何を目指そうとしているのか」という事業ビジョンを描かなければなりません。

これが不十分だと、様々な不測の事態に対応できず、足元から崩れてしまいます。

注意したいのは、「高齢者の生活の安定と安心を確保」などという、ごく一般的な理念を掲げ、それを事業ビジョンに据えてしまうことです。

それは事業主の『思い』ではありますが、そのために具体的に何をするのかというのがないと、ただのお題目や宣伝文句で終わってしまいます。 (さらに…)

事業ビジョンの構築(2)現場の声を聞く

概況や数字上のデータだけでなく、現場の声や場面を見聞きすることでどのようなスタイルのサービス付き高齢者向け住宅が求められているのか、具体像が浮かんできます。

こうした声をキャッチするには、色々な現場に足を運ばなければなりません。

現在、高齢者の孤独死や孤立化防止、自然災害時の避難対策、消費者被害防止名護の目的で、地域では様々な集まり(地域包括支援センターによる地域ケア会議など)が設けられています。

個人情報保護の観点から、こうした集まりに部外者が足を踏み入れるのはなかなか難しい面もあります。

そのあたりは、普段から様々な職能や活動を通じてネットワークを築くことが前提になります。 (さらに…)

ピックアップした候補地を中心に物件を探し出す

立地調査を重ねる中で、地域ニーズや求める社会資源像に合致した候補地を選び出します。

そのエリアを中心として、物件探しに着手しましょう。

物件取得から新築、または改修にかかるコストに関し、サービス付き高齢者向け住宅整備事業による補助金をあてることができますが、補助率やコスト面を考えると、改修の方が有利です。

ただし、「新築の方が、設計段階から利用者の利便性を図れる余地が大きい」という考え方もあります。

事業者としてかけられるコストはどれくらいなのか、また、想定される入居者の家賃負担能力はどうかという点を考慮しながら、計画を進めていきましょう。 (さらに…)

既存物件の評価(1)地域環境・資源と一体化して見る

候補地で物件が見つかったら、スムーズな事業運営が可能かどうかをチェックする必要があります。

物件本体の精査だけでなく、サービス付き高齢者向け住宅の場合はその物件を取り巻く地域環境や地域資源との関連を視野に入れる必要があります。

例えば、近くの商店まで買い物に出かける際、急な坂を上り下りしなければならなかったり、車両の行き来が激しい幹線道路を渡らなければならないという場合は、『入居者にとって外出しにくい環境』になるかもしれません。 (さらに…)

既存物件の評価(2)見えにくい改修リスク

既存物件の改修を行う場合、建築士などと同行して、「どこまで改修が必要なのか」をチェックすることが必要です。

注意したいのは、コストがどれだけかかるかだけではなく、長期にわたって住み続ける場合、入居者の生活に大きな影響を及ぼす欠陥はないかという点です。

機密性が高い現代の住宅では、冬場になるとひどい結露が発生することがあります。

夏場に物件チェックを行う場合、室内の湿度も測定して、冬場だとどうなるのか、プロからのアドバイスを受けたいものです。 (さらに…)

事業主体制の『棚卸し』も忘れずに

物件確保と同時進行、できればその前に進めたいのが、これから事業展開する自分の側に『目を向ける』ことです。

自分自身の『棚卸し』については、(1)資金面、(2)自身のキャリア面、(3)人的ネットワークを頭に入れます。

安定した事業展開を進めていく上で、それぞれ有効な資源となるかどうか、足らない場合はどのように補完していくか。

特に(2)(3)は、客観的な測定が難しい面もあるので、事業展開のフローと同等の重さで進めることを意識したいものです。 (さらに…)

人的ネットワークの『棚卸し』とは?

自己の棚卸しの中で、最も重要なのは『人的ネットワーク』です。

サービス付き高齢者向け住宅の場合、入居者が高齢であること、身近に親族がいないというケースもあることから、時間経過と共に様々なリスクが高まりやすい状況にあります。

スタート以上に、その後の事業継続が難しい分野であることを考えれば、不測の事態などに対応するには、やはり頼れる『人的資源』の存在が欠かせません。

例えば、サービス強化を図るために人員補充が必要になった際、事業ビジョンがよく分かっている即戦力の確保が理想です。 (さらに…)

事業展開をマイナスにしない各種業者の選び方

事業スタート時においては、人的ネットの充実度にかかわらず、どうしても依頼しなければならない外部業者が必要になります。

設計や施工、備品取り扱い、スタート時に必要な人材確保をサポートする紹介業者などです。

こうした業者をいかに選ぶかによって、その後の事業展開を左右するといっても過言ではありません。

そこで、信頼できる外部業者の選び方について、ポイントを挙げてみましょう。 (さらに…)

業者に対して、自分のビジョンをきちんと伝えるには?

信頼すべき業者が見つかったら、どのような住宅にするのか入念なビジョンのすり合わせを行います。

そのためには、自分自身の描く『生活空間』のあり方を固めておかなければなりません。

例えば、入居者の持ち込むインテリアの配置を想定したレイアウトをどう考えるか。

入居者の年齢や平均的生活状況を頭に入れた場合、テーブルやテレビの大きさはどれくらい想定されるのか。

その上で、居室内の動線が極端に制限されることはないか――自分が入居者になったつもりで、仮の図面を引いてみることも必要です。 (さらに…)

様々な届け出等の『抜け落ち』を防ぐために

全体のフローを進めていく上で、大きな負担になるのが各種届け出です。

サービス付き高齢者向け住宅にかかる届け出としては、(1)物件登記等にかかるもの、(2)サービス付き高齢者向け住宅登録にかかるもの、(3)補助金や融資を受ける際にかかるものなどがあります。

一方、併設事業では、(1)法人設立にかかるもの、(2)老人福祉法にかかるもの、(3)介護保険法にかかるもの、があります。 (さらに…)

スムーズなスタートを切るための『人集め』

サービス付き高齢者向け住宅の場合、入居する高齢者の不安をどう解消するかという点が大きな付加価値となり、それを果たせるのはやはり『人』です。

しかしながら、『人』の確保は簡単ではありません。

『住宅』の管理者であるのか、『付帯サービス』の提供者であるのかが、一般にはまだまだ分かりづらいところがあります。

募集の際、そのビジョンを分かりやすく示し、「こういう価値があるから、スタッフに対してこれだけの待遇をする」という根拠が理解されなくてはなりません。 (さらに…)