究極の相続税対策

“大増税時代”に備え、賢く節税しながら、残された家族が困ったり争ったりしないよう「相続対策をすること」は、今後は必須となることでしょう。

評価・申告の時にできる節税策

相続はチャンス。財産を残せる形に組み替える

相続はチャンス。財産を残せる形に組み替える

節税対策に意識を向ける

「相続になったら莫大な相続税がかかる」「3代もすれば財産がなくなる」というのが、一般的な相続のイメージでしょう。

実際に、代々の土地を持っている資産家は「従来どおり土地を守る」という考えの形が多く、相続になれば、土地の一部を売って納税するという傾向があるため、時代とともに財産を減らしてきましたが、そもそも莫大な財産を払わなければならないというのは、生前にきちんと対策を取っていなかったことの表れといえます。

納税の負担を教訓として、節税対策の必要性を痛感せざるを得ないでしょう。 (さらに…)

CASE6 建売用地として貸地を売却し、時価申告

建売用地として貸地を売却し、時価申告

経緯

Mさんの父親は祖父から受け継いだ土地で不動産賃貸業をしていました。

しかし、自宅と隣接するアパートと駐車場以外は貸地で、土地全体の7割を占めています。

300坪ほどの土地に15軒の家が建っており、分筆もしておらず、利用区分も明確になっていないところもあります。

祖父の代より貸しているため地代も安く、固定資産税を払うのに苦慮しているような状態で、相続税を払う余力はとてもありません。

父親が亡くなり、相続税の申告が必要になりますが、まとまった預金がないため、貸地を売却して納税資金を捻出するしかないと家族で話をしています。 (さらに…)

CASE5 1000平方m以上の土地3ヶ所を広大地評価

1000平方m以上の土地3ヶ所を広大地評価

経緯

S家は代々の資産家で、父親は幅広く事業を展開していました。

子どもたちのうち、長男と次男が父親の会社に入り、数年前に法人を継承しています。

父親の相続に際し、財産の大部分は不動産で、現金は会社に貸し付けているため、納税できる現金が残っていないことが大きな不安材料です。

土地はほとんど活用しており、売却できないという事情もあります。

節税対策として賃貸住宅を建ててきましたが、それでもまだ相続税がかかりそうです。 (さらに…)

CASE4 駐車場を広大地評価し、売却で納税

駐車場を広大地評価し、売却で納税

経緯

K藤さんの両親は、自宅で食品問屋を営んでいました。

K藤さん(長男)も学校を卒業後、店を手伝っていました。弟(次男)は会社員として独立しましたので、K藤さんが父親(被相続人)の商売を引き継ぐことで家族の合意はできていました。

店が繁盛し、金銭的余裕ができると、父親は自宅近くの不動産を購入し、駐車場やアパートを建てるようになりました。

結果、自宅の他に4ヶ所の不動産があります。

母親が先に亡くなっているため、配偶者の税額軽減の特例は使えませんし、納税できるだけの現金はありません。

納税資金は土地を売って捻出するつもりですが、できるだけ節税したいと思っています。 (さらに…)

CASE3 母親は相続せず、土地の評価で税負担を軽減

母親は相続せず、土地の評価で税負担を軽減

経緯

Iさんの父親(被相続人)は農家の長男として、農業を継続していました。

周辺は宅地化が進み、住宅が建ち並んでいますが、先祖代々の農地を守るというのが父親の信条で、貸家やアパート経営もしていますが、土地を売ったお金で建てており、頑固な父親は、それ以上は節税対策をしようとはしませんでした。

負債はありませんが、いざ相続になった時、莫大な相続税がかかるのではと不安があります。

母親は祖父と養子縁組をし、祖父が亡くなった時に土地を相続しています。

父親の相続では配偶者の税額軽減を使えば母親が無税になることは知っていますが、母親の財産が大きいため、多くの財産を母親が相続すると次の相続が大変になるのではと、子どもたちは思っています。

長男として、Iさんは農業を継続して土地を守りたいと思っていますが、姉にも財産を分けたいと考えており、できるだけ節税したいと希望しています。 (さらに…)

CASE2 農地を広大地評価して脳背額を減らす

農地を広大地評価して脳背額を減らす

経緯

S木さんの父親は祖父から相続した土地で農業と貸家業を営んでいました。

長女のS木さんは他県に嫁いで生活しており、長男(S木さんの弟)も仕事の関係で全国各地に転勤を繰り返しています。

両親は2人暮らしで、農業も2人だけでやっていました。相続はまだ先のことと思っていた矢先、父親が急に亡くなってしまいました。

母親1人では農業を続けることはできず、2人の子どもも手助けできそうにありません。

財産の大部分は土地であり、相続税がかかるとしても納税できる現金が少ない状況です。

農地は生産緑地にしてきましたが、農業を継ぐものがおらず、農地の納税猶予を受けるための営農用件も満たせそうにありません。 (さらに…)

CASE1 駐車場を広大地にして評価を下げた

駐車場を広大地にして評価を下げた

経緯

Nさんの父親は、建築資材の販売会社を経営していました。

建築業界の景気が悪化し、経営が厳しくなってきたので父親は会社を整理し、貸駐車場にしました。

土地は400坪あり、駅や公共施設にも近かったので、周辺には商店や会社が集まっています。

そこで、月極ではなく時間単位で貸す駐車場にすることにしました。

結果、順調な経営ができていました。バブルの頃から建築会社の営業マンが頻繁にマンションの建築を勧めてきましたが、父親は節税宅策には理解を示してきませんでした。

父親が亡くなった時、負債はないものの財産の大部分は不動産で、現金は多くありません。相当な相続税になると覚悟はしていますが、駐車場の収入が母親の生活費になるため、できるだけ土地を減らしたくないのが希望です。 (さらに…)

申告期限までに売却して「時価申告」

申告期限までに売却して「時価申告」

路線価と倍愛価額の差が評価減となる

相続では、財産の価値は被相続人が亡くなった日の時価によるとされています。

従って、それぞれの財産は定められた評価方式によって時価を計算し、相続財産の評価とします。

しかし、不動産は個々に特殊な事情や様々な形状があります。

評価した金額で売買されるかというと、そうとは言い切れません

。例えば、相続税の申告までに土地を売却した場合、路線価評価や不動産鑑定評価よりも低い価額でしか売れないこともあり得ます。

そうした場合は、土地の売買契約書を添付することで、売買価額が「時価」となり、相続税評価額として申告できます。

結果的に路線価と売買価額の差額が評価減となって相続税も下がります。 (さらに…)

鑑定評価で市場価値に見合った評価額を出す

鑑定評価で市場価値に見合った評価額を出す

不動産の鑑定評価を時価とすることができる

不動産の鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することです。

路線価方式や倍率方式は、国税当局が時価を求めやすいように定めた財産評価基本通達に基づくものに過ぎず、個々の土地の実情を反映したものがありません。

そこで通常の評価ではなく、不動産鑑定士による鑑定評価を行い、その結果を相続税評価額として申告して受け付けてもらうことができます。

ただし、必ずしも認められるわけではなく、税務署の判断により鑑定評価が否認されることもあるため、リスクを伴います。 (さらに…)

広大地評価が使える土地は積極的に評価減を狙う

広大地評価が使える土地は積極的に評価減を狙う

一定以上広い土地は評価が下がる

その地域の標準的な土地に比べて著しく広い土地=広大地は、都市計画法の開発行為を行う場合、道路や公園などの公共公益的施設の費用負担が必要になります。

ただし、大規模工場用地に該当する土地や中高層マンションの用地になる土地には適用できません。

広大地に該当する土地の評価は、通常の路線価に広大地補正率を掛けて算出します。

広大地補正率の求め方は、【0.6-(0.05×広大地の面積÷1000平方m)=広大地補正率】となります。

なお、一般に広大地の面積は、大都市圏で500平方m以上、地方圏で1000平方m以上、調整区域で3000平方m以上とされています。

ただし、面積が基準を超えている場合であっても、全ての土地を広大地として評価できるわけではありません。

  1. 既に開発を終えたマンションやビルなどの敷地(マンション適地)
  2. 現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地(大規模店舗、ファミリーレストランなど)
  3. 原則として容積率300%以上の地域に含まれる土地
  4. 公共公益的施設の負担がほとんど生じないと認められる土地(二方、三方道路の土地など)

(さらに…)